Qui di seguito è disponibile un modello di riferimento per un Preliminare di Vendita di un immobile ancora da edificare, ideale per orientarsi nella stesura di un accordo preliminare di questo tipo. Il modulo è facilmente adattabile e può essere trasferito su Word per inserire i dettagli specifici che riguardano la singola transazione.
Esempio Preliminare di vendita di un immobile da costruire
Tra
Il sottoscritto __________ __________, cod. fisc. __________, nato/a a __________ il __________ e residente a __________ in via __________
di seguito Promittente Venditore
E
Il sottoscritto __________ __________, cod. fisc. __________, nato/a a __________ il __________ e residente a __________ in via __________
di seguito Promissario Acquirente
Di seguito anche dette singolarmente la “Parte” e/o congiuntamente le “Parti”
Premesso che
Che il Promittente Venditore è proprietario dell’area sita in __________, consistente in __________, meglio identificata al NCEU del Comune di __________, come segue: catasto __________, foglio __________, particella __________, categoria __________, classe __________, consistenza __________, rendita __________, (di seguito denominata l’“Area”);
Che tale Area è pervenuta al Promittente Venditore in forza di __________;
Che il Promittente Venditore intende costruire su tale Area un fabbricato costituito da n. __________ piani fuori terra e da n. __________ piani seminterrati (di seguito denominato l’“Edificio”).
Che il Promissario Acquirente è interessato ad acquistare una porzione immobiliare di mq __________ consistente in __________ sita al piano __________ dell’Edificio ed annesse pertinenze consistenti in __________, meglio identificato al NCEU del Comune di __________, come segue: catasto __________, foglio __________, particella __________, sub. __________, categoria __________, classe __________, consistenza __________, rendita __________, così come meglio individuato con il colore __________ nelle rappresentazioni grafiche e nella planimetria catastale che si allega (all. __________) (di seguito denominato l’“Immobile”);
Tanto premesso e considerato tra le Parti,
Si conviene e stipula quanto segue
1) PREMESSE E ALLEGATI
Le premesse costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto.
2) OGGETTO DEL CONTRATTO
Il Promittente Venditore si obbliga a cedere e vendere al Promissario Acquirente, che si obbliga ad acquistare, l’Immobile meglio descritto in premessa, entro la data dell’atto definitivo, come di seguito precisata.
3) ATTO DEFINITIVO
La proprietà si trasferirà in capo al Promissario Acquirente con la stipulazione del contratto definitivo di compravendita, il quale dovrà essere stipulato entro e non oltre il __________ (di seguito “Atto Definitivo”).
4) APPALTO
Il Promissario Acquirente è consapevole ed accetta che le opere relative alla costruzione dell’Edificio e dell’Immobile verranno eseguite dall’impresa costruttrice __________ .
5) CARATTERISTICHE TECNICHE
L’Edificio e l’Immobile verranno costruiti a regola d’arte, secondo le caratteristiche tecniche e con i materiali, gli accessori ed ogni altra caratteristica indicata nel capitolato che si allega (All. __________) e secondo il progetto che si allega (All. __________).
L’Immobile sarà consegnato al Promissario Acquirente al rustico, impegnandosi quest’ultimo a realizzare a propria cura e spese le finiture.
6) VARIANTI
Se per l’esecuzione dell’opera a regola d’arte o per la regolarità dell’Edificio in relazione alla normativa vigente fosse necessario apportare variazioni al progetto, il Promissario Acquirente accetta sin d’ora e prendo atto che verranno conseguentemente apportate modifiche ai progetti e alle rappresentazioni grafiche allegate.
I costi relativi alle varianti extracapitolato necessarie verranno ripartiti tra le Parti nella seguente misura: __________.
Laddove, invece, le varianti non siano strettamente necessarie per la realizzazione dell’opera ovvero siano richieste dal Promissario Acquirente, il Promittente Venditore sottoporrà a quest’ultimo un preventivo dei costi extracapitolato che, una volta autorizzati, dovranno essere versati nei termini e secondo le modalità di volta in volta previste.
7) TERMINI DI ESECUZIONE DELLA COSTRUZIONE
La costruzione dell’Immobile dovrà essere eseguita e completamente ultimata entro il termine massimo del __________ .
A tal fine, il Promittente Venditore convocherà il Promissario Acquirente entro e non oltre il __________ per eseguire una verifica congiunta dell’Immobile e per il collaudo delle relative opere.
In tale occasione, le Parti sottoscriveranno un apposito verbale ove verranno indicate eventuali osservazioni, le eventuali modifiche concordate ed i relativi termini di esecuzione.
In caso di mancato intervento del Promissario Acquirente a detta verifica, dopo n. __________ convocazioni, di cui almeno la seconda a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, l’Immobile si avrà per accettato nello stato di fatto in cui si troverà alla consegna.
8) PERMESSO DI COSTRUIRE
Il Promittente Venditore dichiara che, per la costruzione dell’Edificio e dell’Immobile, ha richiesto al Comune di __________, con richiesta rubricata al n. di protocollo __________ del __________, il relativo permesso di costruire.
Garantisce quindi che l’Immobile sarà costruito in conformità al predetto permesso di costruire ed eventuali successive varianti.
9) CONVEZIONI URBANISTICHE
Il Promissario Acquirente prende atto che in data __________, con atto a rogito Notaio __________ (rep n. __________ e racc. n.__________) registrato a __________ in data __________ al n. __________, relativamente all’Edificio è stata stipulata con il Comune di __________ convenzione urbanistica recante i seguenti vincoli:
– __________.
10) AGIBILITA’
Il Promittente Venditore si impegna a richiedere all’Amministrazione Comunale di __________ e a consegnare contestualmente alla sottoscrizione dell’Atto Definitivo le prescritte licenze di agibilità dell’Immobile.
11) PREZZO DI VENDITA
La vendita dell’Immobile verrà effettuata a corpo al prezzo che viene stabilito di comune accordo tra le Parti in Euro __________ (oltre IVA se dovuta) e verrà corrisposto dal Promissario Acquirente al Promittente Venditore con le seguenti modalità:
o quanto ad Euro __________ (oltre IVA se dovuta) a titolo di caparra confirmatoria, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1385 c.c., alla sottoscrizione del presente contratto, mediante __________ ;
o quanto ad Euro __________ (oltre IVA se dovuta) a titolo di ulteriore caparra confirmatoria, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1385 c.c., entro e non oltre il __________, mediante __________;
o quanto ad Euro __________ (oltre IVA se dovuta), entro e non oltre il __________, mediante __________;
o quanto al saldo, corrispondente ad Euro __________ (oltre IVA se dovuta), al momento della stipulazione del contratto definitivo di vendita, mediante assegno circolare.
Il prezzo di compravendita, come sopra riportato, è comprensivo:
delle spese relative a tutte le opere edili di completamento previste nel capitolato;
delle spese di progetto, dei calcoli strutturali e dei costi relativi alle necessarie certificazione;
dei contributi di allacciamento agli enti __________;
__________.
12) CONSEGNA
La Consegna dell’Immobile al Promissario Acquirente, nello stato di fatto di cui al verbale di verifica e collaudo ovvero con le eventuali modifiche concordate in tale occasione, avverrà contestualmente alla sottoscrizione dell’Atto Definitivo.
13) PENALE PER IL RITARDO NELLA CONSEGNA
In caso di mancato rispetto del termine di consegna previsto dell’Immobile, sarà dovuta al Promissario Acquirente una penale pari ad Euro __________ per ogni giorno di ritardo, ritenuta sinora congrua tra le Parti, salva comunque la risarcibilità di ogni ulteriore danno.
14) GRAVAMI
Il Promittente Venditore garantisce sin d’ora:
di avere la piena proprietà e libera disponibilità, anche in relazione al regime patrimoniale della propria famiglia ed al proprio stato civile, dell’Immobile, il quale sarà consegnata libera da cose e persone alla data prevista per la consegna ;
che l’Area, l’Edificio (e l’Immobile) sono liberi da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi fiscali ovvero altri oneri e vincoli di qualsivoglia genere;
che l’Area, l’Edificio (e l’Immobile) non sono soggetti a divieti di alienazione ovvero vincoli alla circolazione derivanti da normativa edilizia convenzionata, agevolata o sovvenzionata e che, in relazione agli stessi, non sussistono vincoli storici e/o artistici, idrogeologici e paesaggistici;
che non vi sono aventi diritto a prelazione di qualunque genere;
che il reddito dell’Area, dell’Edificio (e dell’Immobile) è stato regolarmente dichiarato nelle dichiarazioni dei redditi dei soggetti obbligati a tale adempimento;
__________.
Le medesime garanzie verranno prestate nell’Atto Definitivo.
15) DICHIARAZIONI DEL PROMITTENTE VENDITORE
Il Promittente Venditore garantisce:
che l’Immobile sarà esente da vizi e fornisce la garanzia decennale ex art. 1669 c.c. in relazione al pericolo di rovina dell’Edificio;
la legittimità formale e sostanziale dei titoli di provenienza dell’Area, dell’Edificio e dell’Immobile, garantendo quindi il Promissario Acquirente dall’evizione;
che l’Immobile, all’Atto Definitivo, sarà conferme alle normative edilizie, catastali e urbanistiche;
che gli impianti, all’Atto Definitivo, saranno a norma rispetto alle normative vigenti;
che al momento della stipula non sussisteranno arretrati per spese condominiali ordinarie o straordinarie e che non state deliberate dall’assemblea condominiale spese straordinarie per opere non ancora realizzate.
L’Immobile è promesso in vendita con tutte le inerenti ragioni, azioni, pertinenze, accessioni, servitù attive e passive, quali competono al Promittente Venditore in forza dei titoli di proprietà e del possesso e quali verranno a crearsi a seguito della vendita frazionata dell’Edificio.
In ogni caso si impegna a consegnare al Promissario Acquirente contestualmente alla stipula dell’Atto Definitivo una dichiarazione dell’Amministratore da cui risulti l’indicazione della quota millesimale di partecipazione alla comproprietà ed alle spese condominiali dell’Immobile nonché l’insussistenza di arretrati nei pagamenti.
16) LITI IN CORSO
Il Promittente Venditore dichiara che attualmente l’Immobile è oggetto del giudizio incardinato avanti al Tribunale di __________ (RG. n. __________), nei confronti di __________, avente ad oggetto __________.
Le Parti espressamente prevedono che, a seguito dell’Atto Definitivo, il processo proseguirà comunque tra le parti originarie del giudizio.
In ogni caso, il Promissario Acquirente, una volta divenuto proprietario della Immobile, potrà intervenire o essere chiamato nel processo e, se le altre parti vi consentono, l’alienante potrà esserne estromesso.
È onere del Promittente Venditore consegnare contestualmente all’Atto Definitivo copia di tutta la documentazione in suo possesso relativa alla lite in corso, così come ogni altra necessaria informazione.
La sentenza pronunciata contro l’alienante spiega sempre i suoi effetti anche contro il successore a titolo particolare ed è impugnabile anche da lui.
17) REGOLAMENTO CONDOMINIALE
All’Immobile compete la proporzionale quota di comproprietà millesimale sulle parti e sugli enti comuni dell’Edificio nel quale è situato.
18) FIDEIUSSIONE DEL VENDITORE
Ai sensi dell’art. 2 del D.Lgs. 122/2005 il Promittente Venditore consegna al Promissario Acquirente la fideiussione n. __________ rilasciata dalla Banca __________ per l’importo di Euro __________ .
La fideiussione garantisce al Promissario Acquirente la restituzione delle somme già versate nel caso in cui il Promittente Venditore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 dell’art. 3 del D.Lgs. 122/2005.
19) ASSICURAZIONE PER LA RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE
Ai sensi dell’art. 4 del D.Lgs. 122/2005, il Promittente Venditore si impegna a consegnare al Promissario Acquirente contestualmente alla stipula dell’Atto Definitivo la polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio di quest’ultimo, a copertura dei danni materiali e diretti all’Edificio, compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo
La mancata consegna della polizza postuma decennale al momento della stipula dell’Atto Definitivo potrà essere fatta valere dal Promissario Acquirente quale causa di nullità del contratto di compravendita.
20) CONDIZIONI SOSPENSIVE
L’efficacia del presente contratto è subordinata all’avverarsi delle seguenti condizioni sospensive:
ottenimento da parte del Promissario Acquirente del mutuo;
vendita, da parte del Promissario Acquirente, della propria abitazione sita in __________;
ottenimento del permesso di costruire già richiesto dal Promittente Venditore ;
ottenimento da parte del Promittente Venditore di un certificato che attesti che non sussista la necessità di bonificare l’Area.
21) CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA
Il Promittente Venditore avrà diritto di risolvere il presente contratto ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456 c.c. in ipotesi di :
mancato pagamento da parte del Promissario Acquirente di n. __________ rate consecutive del prezzo;
mancato pagamento da parte del Promissario Acquirente di n. __________ rate anche non consecutive del prezzo;
ritardo di __________ giorni rispetto alla data fissata per la stipula dell’Atto Definitivo;
__________;
Mentre il Promissario Acquirente avrà diritto di risolvere il presente contratto ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456 c.c. in ipotesi di:
ritardo di n. __________ giorni rispetto alla data di ultimazione dei lavori;
ritardo di n. __________ giorni rispetto alla data fissata per la stipula dell’Atto Definitivo;
varianti necessarie che aumentino, in misura pari o superiore del __________ %, il prezzo di compravendita dell’Immobile;
varianti necessarie che diminuiscano, in misura pari o superiore al __________ %, la superficie dell’Immobile;
__________.
22) ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA
In caso di inadempimento di una delle due Parti all’obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita, l’altra, previa esecuzione della propria prestazione od offerta della stessa, potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932 c.c.
A tal fine, l’invito a presentarsi davanti ad un Notaio per la stipula del contratto definitivo, da spedirsi con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sarà sufficiente a configurare l’offerta di cui al suddetto art. 2932 c.c.
23) CONTRATTO PER PERSONA DA NOMINARE
Il Promissario Acquirente si riserva la facoltà di nominare, entro la data convenuta per la stipula dell’Atto Definitivo una o più persone che debbano acquistare i diritti, anche parziali quali l’usufrutto o la nuda proprietà, ed assumere gli obblighi, da assumersi in ogni caso in solido e per l’intero, nascenti da questo contratto.
In assenza di dichiarazione di nomina efficace ai sensi di legge, il contratto definitivo di vendita dovrà essere stipulato tra le Parti qui intervenute.
24) CESSIONE DEL CONTRATTO
Il Promittente Venditore autorizza sin d’ora il Promissario Acquirente a cedere il presente contratto. La cessione sarà efficace nei confronti del Promittente Venditore nel momento in cui gli è stata notificata ovvero nel momento in cui l’ha accettata.
25) MODIFICHE DEL CONTRATTO E PROVA SCRITTA
Le Parti potranno apportare modifiche al presente contratto solo con atto scritto, dalle stesse sottoscritto. Ogni autorizzazione preventiva, menzionata nel presente contratto, dovrà essere effettuata esclusivamente per iscritto.
Le parti convengono che i consensi preventivi pattuiti in forma scritta non sono suscettibili di prova diversa da quella scritta, ciò ai sensi dell’art. 2725 c.c.
Il presente contratto ed i relativi allegati superano e sostituiscono integralmente qualsiasi altra eventuale precedente intesa, pattuizione e/o accordo, orale e/o scritto, sussistente tra le Parti.
Il presente contratto viene sottoscritto in duplice copia originale.
26) SPESE, TASSE E IMPOSTE
Le spese derivanti direttamente o indirettamente dal presente contratto, ivi espressamente incluse le spese di bollo per la registrazione e gli eventuali oneri notarili, sono poste interamente a carico del Promissario Acquirente.
27) ONERE DI REGISTRAZIONE
La registrazione del contratto, così come i successivi rinnovi ed ogni ulteriore adempimento reso necessario in ossequio alle normative fiscali, verranno eseguiti a cura del Promissario Acquirente. Quest’ultimo invierà al Promittente Venditore una copia della ricevuta di registrazione del contratto.
28) MISCELLANEE
L’eventuale tolleranza di una delle Parti di comportamenti dell’altra Parte posti in essere in violazione delle previsioni contenute nel presente contratto non costituisce rinuncia ai diritti derivanti dalle previsioni violate né al diritto di esigere l’esatto adempimento del presente contratto.
Nel caso in cui una o più delle pattuizioni contenute nel presente contratto risultino invalide, in tutto o in parte, le restanti pattuizioni resteranno valide. Le pattuizioni invalide dovranno essere sostituite in modo tale da mantenere il più possibile inalterato il rapporto sinallagmatico e il contenuto economico del presente contratto e da pervenire nella misura massima possibile alla realizzazione delle originarie volontà negoziali delle Parti.
29) TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI
Con la sottoscrizione del presente contratto, ai sensi del Regolamento Europeo n. 679/2016, le Parti si impegnano a trattare i dati personali di cui verranno a conoscenza in occasione del contratto nel rispetto dei criteri tutti indicati dal suddetto regolamento e per la sola finalità di corretta, completa e puntuale esecuzione del contratto medesimo.
Tali dati potranno essere comunicati a soggetti terzi, competenti e titolati rispetto a quanto oggetto del presente contratto, per le medesime finalità.
30) COMUNICAZIONI
Qualsiasi comunicazione relativa al presente contratto dovrà essere inviata alle Parti, ai seguenti recapiti:
Per il Promittente Venditore: via __________, in __________, fax: __________, mail: __________, pec: __________;
Per il Promissario Acquirente: via __________, in __________, fax: __________, mail: __________, pec: __________.
Tutte le comunicazioni tra le Parti previste nel presente contratto dovranno essere effettuate per iscritto e comunicate con modalità che prevedano la prova di consegna.
31) FORO COMPETENTE
Per ogni eventuale controversia nascente dal presente contratto, si applicano le norme di cui agli artt. 18 e segg. c.c. nonché del Codice del Consumo, laddove applicabili .
32) LEGGE APPLICABILE
Il presente contratto, per tutto quanto non espressamente previsto, è regolato dalle norme di diritto italiano.
33) ALLEGATI
Si allegano al presente contratto:
X) Planimetria catastale dell’Area;
Y) Rappresentazioni grafiche dell’Immobile;
Guida alla compilazione di un contratto preliminare di vendita di un immobile in costruzione
La redazione di un contratto preliminare di vendita di un immobile in costruzione richiede precisione e conoscenza delle procedure notarili, oltre all’inserimento di informazioni puntuali in merito alle parti coinvolte e all’oggetto della vendita.
Di seguito, una guida su come procedere
Intestazione del Contratto
Inserisci i dati del Promittente Venditore:
Nome e cognome
Codice fiscale
Luogo e data di nascita
Residenza
Inserisci i dati del Promissario Acquirente:
Nome e cognome
Codice fiscale
Luogo e data di nascita
Residenza
Premesse
Descrizione dell’Area:
Indirizzo
Caratteristiche dell’area (es. consistenza, rendita)
Identificazione al catasto (foglio, particella, categoria, classe, consistenza)
Proprietà dell’Area:
Indicare come il Promittente Venditore è diventato proprietario dell’area
Progetto di costruzione:
Descrivere il fabbricato da costruire (numero di piani, piano seminterrato, ecc.)
Interesse del Promissario Acquirente:
Descrivere la porzione immobiliare interessata (metri quadri, ubicazione nel fabbricato, annesse pertinenze)
Identificazione al catasto della porzione immobiliare
Clausole Contrattuali
Premesse e Allegati
Specificare che le premesse costituiscono parte integrante del contratto.
Oggetto del Contratto
Descrivere l’obbligo del Promittente Venditore di cedere e vendere e del Promissario Acquirente di acquistare l’immobile descritto.
Atto Definitivo
Indicare la data entro cui deve essere stipulato il contratto definitivo.
Appalto
Specificare l’impresa costruttrice che eseguirà i lavori.
Caratteristiche Tecniche
Dettagliare le caratteristiche tecniche e i materiali utilizzati per la costruzione, allegando il capitolato e il progetto.
Varianti
Regolare le eventuali modifiche necessarie e come saranno ripartiti i costi delle varianti.
Termini di Esecuzione della Costruzione
Indicare il termine massimo entro cui la costruzione deve essere ultimata e le modalità di verifica dell’immobile.
Permesso di Costruire
Specificare che il Promittente Venditore ha richiesto il permesso di costruire e garantisce la conformità dell’immobile.
Convenzioni Urbanistiche
Indicare eventuali vincoli urbanistici e allegare la convenzione con il Comune.
Agibilità
Impegno del Promittente Venditore a ottenere e consegnare le licenze di agibilità.
Prezzo di Vendita
Specificare il prezzo di vendita e le modalità di pagamento, inclusi eventuali acconti e caparre.
Consegna
Dettagliare le modalità e la tempistica di consegna dell’immobile.
Penale per il Ritardo nella Consegna
Stabilire una penale per ogni giorno di ritardo nella consegna.
Gravami
Dichiarazioni del Promittente Venditore sull’assenza di gravami sull’immobile.
Dichiarazioni del Promittente Venditore
Garanzie sulla conformità dell’immobile alle normative vigenti.
Liti in Corso
Dichiarazioni su eventuali liti in corso riguardanti l’immobile.
Regolamento Condominiale
Quote di comproprietà e partecipazione alle spese condominiali.
Fideiussione del Venditore
Garanzia per la restituzione delle somme versate in caso di crisi del venditore.
Assicurazione per la Responsabilità del Costruttore
Polizza assicurativa decennale a copertura di danni.
Condizioni Sospensive
Clausole sospensive dell’efficacia del contratto.
Clausola Risolutiva Espressa
Condizioni per la risoluzione del contratto.
Esecuzione in Forma Specifica
Procedure per ottenere una sentenza che sostituisca il contratto definitivo in caso di inadempimento.
Contratto per Persona da Nominare
Facoltà del Promissario Acquirente di nominare un terzo per l’acquisto.
Cessione del Contratto
Possibilità di cessione del contratto.
Modifiche del Contratto e Prova Scritta
Necessità di atto scritto per modifiche al contratto.
Spese, Tasse e Imposte
Specificare a carico di chi sono le spese derivanti dal contratto.
Onere di Registrazione
Registrazione del contratto a cura del Promissario Acquirente.
Miscellanee
Clausole varie su tolleranza, validità e trattamento dei dati personali.
Trattamento dei Dati Personali
Impegno a trattare i dati personali secondo il Regolamento Europeo n. 679/2016.
Comunicazioni
Modalità di comunicazione tra le parti.
Foro Competente
Specificare il foro competente per eventuali controversie.
Legge Applicabile
Indicazione della legge italiana come regolatrice del contratto.
Allegati
Elenco degli allegati al contratto (planimetrie, capitolato, ecc.).
Assicurati che tutte le sezioni siano compilate con i dati corretti e allega la documentazione richiesta. Firmate entrambe le copie del contratto in presenza di un notaio o di un legale per garantire la validità legale del preliminare.
